Trình Thủ tướng gỡ khó cho bất động sản: Vướng đâu giải quyết đấy

@anonimus Chuẩn luôn. Đất thì có hạn. Mia các ông có tí tiền là làm ngay mãnh đất cho ấm thân. Có chịu đầu tư kênh khác đâu. Bao giờ các ông thay đổi đc tâm lý người việt cứ có xiền là ôm đất và vàng đi thì mong giá nó giảm

@anonimus Không cần độc quyền vẫn có nhiều cách để điều tiết giá nhà.

Ví dụ: Các nước như Mỹ, châu Âu, Nhật,... đánh thuế rất cao bất động sản không sử dụng cho mục đích sản xuất hay kinh doanh, như vậy đất đc dùng như một tài nguyên thúc đẩy sản xuất và dân ko dám ôm bđs chờ giá cao bán lấy lãi. Mà không nhiều người ôm đất thì giá đất cũng không bị thổi lên quá cao, người mua BĐS cũng sẽ chủ yếu là người có nhu cầu sử dụng thực sự.

@vadaihiep Cái thuế BĐS ko phải gốc vấn đề. Ông làm sao cho dân có kênh đầu tư ngoài đất và vàng đô. Cổ phiếu thì anh Quyết làm cho quả mất mia niềm tin. Chứ ông oánh thuế đâu vào đấy thôi.

@traixaydung Đồng ý thuế BĐS không phải giải pháp duy nhất. Nhưng đánh thuế cao thì sẽ gây tác động đến người đầu tư nhiều chứ.

Ví dụ giờ có 2 tỏi mua mảnh đất để đó, mỗi tháng mất 50 củ tiền thuế xem có xót không. Khi đấy tiền chắc chắn sẽ chảy vào các kênh đầu tư khác, kênh nào thì ông nhà nước cần đưa ra thêm chính sách để thu hút nguồn lực xã hội vào đúng chỗ.

@vadaihiep Thế ông phải dẹp đc nhóm lợi ích. Các bác nhiều đất chứ dân đen đào đâu ra đất. Nói chung còn nhiều việc cần làm lắm. Chứ cứ bảo tăng thuế. Họp lên họp xuống chốt đc đâu.

@traixaydung Cái đó khó thật, các bác to cũng ôm đầy đất khắp nơi

@vadaihiep 😅😅😅

@vadaihiep Gốc rễ là cung thấp (chính NN aka quan chức nắm giữa nguồn cung đất ở ra thị trường) và cầu cao (nhu cầu nhà ở thực tế + nhu cầu đầu cơ do không có các kênh đầu tư khác). Cầu cao hơn cung thì giá nó tăng là tất yếu và không thể tránh khỏi Vấn đề này còn xảy ra thì càng đánh thuế càng làm tăng giá nhà đất do nó đội chi phí đến tay người mua cuối, còn nghĩ rằng là giá sẽ giảm là ảo tưởng thôi.

Muốn rõ ràng bác cứ về mấy vùng quê ấy, đất ruộng bỏ hoang nhưng không chuyển thành đất ở được, dân thì chen nhau ở một số vùng đất ở được phê duyệt chuyển đổi, đẩy giá đất ở quê lên cao. Chưa kể tình trạng nắm trong tay quyền chuyển đổi nên sinh ra tư bản thân hữu bắt tay để kiếm chác.

@SuperSliver

Em thì nghĩ khác, vì tăng thuế theo ý em chỉ đánh vào BĐS nhàn rỗi thôi, ví dụ mua mảnh đất mà ko canh tác trồng trọt, hoặc mua cái nhà mà ko ở, ko cho thuê.

Như bác nói:

Cầu = (1) nhu cầu nhà ở thực tế + (2) nhu cầu đầu cơ

Giá cao nhà em nghĩ chủ yếu do (2).

Nếu đánh thuế cao vào BĐS nhàn rỗi thì sẽ loại bỏ (2) vì ko ai dại mua nhà/chung cư để không rồi chịu thuế cao hàng tháng. Khi đó cầu chỉ còn (1), cầu sẽ giảm khoảng 1 nửa.

Ngoài ra, các ông đang ôm BĐS đầu cơ từ trước cũng cố gắng bán nhanh để không chịu thuế phí dù phải chịu lợi nhuận thấp một chút → Giá giảm và cung sẽ tăng.

Mô hình đánh thuế như này trên thế giới các nước phát triển cũng đang làm và làm rất tốt nên gần như ko có tình trạng sốt đất, đầu tư tràn lan vào BĐS mà tiền đổ vào sản xuất, dịch vụ, startup,...

@traixaydung

- Không có thuế hoặc cơ chế chống đầu cơ tích luỹ BĐS thì BĐS sẽ là kênh đầu tư tốt hơn những kênh khác (vàng, ngoại tệ, cổ phiếu...) => cơ chế chống đầu cơ tích luỹ BĐS là giải pháp cần thiết, là gốc rễ vấn đề chứ không phải là giải pháp có cũng được, không có cũng được.

- Ở các nước có kênh đầu tư khác tốt ngoài BĐS thì đều là những nước các cơ chế chống đầu cơ tích luỹ BĐS một cách bừa bãi. Ví dụ như Mỹ có thị trường chứng khoán sôi động cũng là vì thị trường BĐS của Mỹ được kiểm soát chống đầu cơ, tích trữ bừa bãi => nếu không có khả năng sử dụng hợp lý thì BĐS là tiêu sản chứ không phải là tài sản như ở VN.

- Đánh thuế BĐS thì đâu vào đấy là như thế nào? Chủ đất sẽ tăng giá đất bù vào thuế để người dùng cuối phải chịu á? không dễ như suy nghĩ thế đâu.

@vadaihiep

Nếu đánh thuế cao vào BĐS nhàn rỗi thì sẽ loại bỏ (2) vì ko ai dại mua nhà/chung cư để không rồi chịu thuế cao hàng tháng. Khi đó cầu chỉ còn (1), cầu sẽ giảm khoảng 1 nửa.

Cần quay lại cái đầu tiên là dòng tiền không có thị trường để đầu tư nên tiền mới đổ vào bất động sản, muốn triệu tiêu cái này thì thuế đánh phải đủ san bằng mức lợi nhuận mà kênh này đem lại (cái này thì chắc chắn không xảy ra vì như thế thuế sẽ lên đến hàng chục %)

Thế nên trừ khi thuế đánh đủ cao để khiến cho người ta không đầu tư nữa, còn không thì tiền vẫn chảy vào vì mức độ sinh lời của nó, các khoản thuế chủ đầu tư phải trả thì họ sẽ đổ sang người mua cuối.

Thuế BĐS (nếu có) thì cũng là thêm 1 khoản chi phí dân đầu tư họ phải trả thêm, bên cạnh lãi ngân hàng hiện nay thôi. Nó không phải là yếu tố quyết định khiến họ chùn bước. Vay ngân hàng lãi suát 10% năm, thêm 1% thuế BĐS thì lên 11%, ý nghĩa của nó có mang tính quyết định được đâu. Chưa kể 1% đó còn tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà thực tế.

Mô hình đánh thuế như này trên thế giới các nước phát triển cũng đang làm và làm rất tốt nên gần như ko có tình trạng sốt đất, đầu tư tràn lan vào BĐS mà tiền đổ vào sản xuất, dịch vụ, startup,...

Cái này là nhìn vào kết quả, không nhìn vào quá trình rồi. Điểm chung là bọn đánh thuế BĐS đều là bọn phát triển, thị trường vốn phát triển (có nhiều thị trường cho dòng vốn kiếm lời). Muốn làm như họ thì phải làm đồng bộ, mở cửa cơ chế để dòng tiền chạy sang thị trường khác ngoài BĐS, tăng cung đất ở (cái này nói tiếp thì không nên). Từ từ hạ nhiệt cầu, tăng cung thì mới áp dụng các biện pháp khác như đánh thuế BĐS. Còn giờ mà áp thuế BĐS thì chắc chắn là phản tác dụng.

Ví dụ dễ thấy là TQ đi, tình hình kinh tế tương đồng VN, mà điều hành kinh tế của TQ phải thừa nhận là vượt trội tủ lạnh VN, nhưng họ cũng cực kỳ thận trọng việc đánh thuế BĐS. Mới thí điểm ở mấy TP lớn, mà đánh xong giá nhà vẫn tăng, chẳng xi nhê gì!

Trung Quốc muốn hành động thận trọng vì lo ngại thuế bất động sản sẽ tác động tiêu cực đến thị trường, gây mất ổn định thị trường tài chính và nền kinh tế đất nước.

Tại Thượng Hải, chỉ một số căn hộ mua sau năm 2011 bị áp thuế. Ở Trùng Khánh, chỉ những bất động sản cao cấp và biệt thự mới bị đánh thuế. Theo đó, những người dân ở Thượng Hải mua căn nhà thứ hai có diện tích hơn 60 mét vuông sẽ chịu mức thuế hàng năm từ 0,4-0,6% giá trị hợp lý của bất động sản, tính trên diện tích vượt 60 mét vuông.

Trùng Khánh, nằm ở phía tây nam Trung Quốc, đánh thuế bất động sản lũy tiến bắt đầu từ 0,5%, và có thể lên tới 1,2%. Biểu thuế này áp dụng cho chủ sở hữu biệt thự cũng như các căn hộ mới có giá cao hơn gấp đôi giá trung bình của những ngôi nhà mới trong đô thị.

Tuy nhiên, có rất ít bằng chứng cho thấy thuế bất động sản kìm hãm giá nhà hiệu quả. Kể từ năm 2011, giá nhà trung bình ở Thượng Hải đã tăng 155% lên 54.428 nhân dân tệ/mét vuông vào năm 2021, theo Công ty tư vấn China E-House. Tại Trùng Khánh, giá nhà trung bình đã tăng 108% trong giai đoạn này, lên mức 14.501 nhân dân tệ/mét vuông.

@vadaihiep

nhưng mà có cách nào để xác định chính xác đó là BĐS nhàn rỗi, mảnh đất mua rồi không sử dụng, căn nhà mua rồi để hoang không?

- Tôi mua mảnh đất vài ha để đầu cơ tích trữ, để tránh bị nhà nước xếp vào diện đất mua bỏ hoang thì tôi cho trồng mấy cái cây ăn quả trên đấy, đào cái ao thả mấy con cá, nuôi mấy con gà, lỗ lãi không quan trọng thì liệu có xử lý được tôi không?

- Ở thành phố tôi mua khoảng chục căn hộ để đầu cơ tích trữ, mỗi căn thỉnh thoảng tôi cho người ghé qua một tí, dùng tí điện, sài tí nước thì chính quyền có cách gì để xác định đó là BĐS nhàn rỗi không?

@SuperSliver

Chỉ do cung thấp là không chính xác. Nếu cầu cao cung thấp thì tại sao lại vẫn có nhiều BĐS làm xong bỏ hoang một đống không bán được rồi phải kêu gào cả xã hội giải cứu là sao?

Nếu cầu cao cung thấp thì việc gì phải kêu gào giải cứu? phải tranh cướp nhau mua hàng mới đúng chứ?

@cumback Bác @ SuperSliver đã trả lời nên tôi ko trả lời thêm nữa. Cái quan trọng của mình giờ theo tôi là có kênh đầu tư sinh lời an toàn để người dân có nơi tích lũy tài sản. Chứ bạn đánh thuế thì họ vẫn đầu tư vào đất thôi. Một ý mà tôi chưa thấy bạn nào nói đến là nước mình tỷ lệ tăng dân số vẫn nhanh hiện nay nước ta lên 100tr dân và đa số dân đang là lớp trẻ cần tách hộ mà tách hộ tức là cần thêm BĐS. Như bên Nhật dân số già và giảm nên BĐS bỏ hoang chứ đừng nói là tăng!

@cumback Bạn thấy các dự án bỏ hoang đều là KĐT với các can biệt thự nhà lô phố gia lên đến hàng chục tỷ. Rẻ mạt thì 5-7 tỏi. Thử các căn chung cư trong nội đô giá tầm 35tr/m2 xem có cần giải cứu không. Có dự án nhà xã hội ở Tố Hữu giá ăn chênh lên 28tr mà đang còn cháy hàng kia kia bạn.

@SuperSliver Giá đất tỉnh tăng cao là do đầu cơ thôi. x2, x3, có chỗ x10 trong 2 năm Covid thì không phải đầu cơ là gì . Khác gì lan đột biến. Mua đất tỉnh chủ yếu là dân Hà Nội, Sài Gòn chứ dân ở đấy làm gì có tiền mà đẩy giá với nhau. Đợt tôi đi mua đất một mảnh trong 2, 3 tháng sang tên 3, 4 lần thì đủ hiểu là vì sao rồi. Rồi mấy anh lãi đất tỉnh lại mang tiền đấy + tiền đi vay đi đánh nhà dự án kiếm lời tiếp. Những tháng cuối năm 2021 là những ngày điên cuồng ở Ocean Park . Đợt đó có anh còn trả 150 tỷ cho một căn mặt hồ chủ nhà run quá đêm còn không ngủ được (căn đấy mua của Tech giá gốc tầm 30 tỷ). Giờ thì không biết có anh nào chết chưa. Bất động sản lao dốc bắt đầu từ lúc siết phân lô + siết trái phiếu.

Mà giá đất nó lên thì mang đến nhiều hệ luỵ, ngoài việc anh em làm công ăn lương cả đời không mua được cái nhà tử tế ra thì:

- Đầu tư cơ sở hạ tầng đường xá sẽ tốn kém hơn vì chi phí đền bù giải phóng mặt bằng quá cao.

- Chi phí của các chủ đầu tư mua đất để làm chung cư cũng cao lên dẫn đến việc giá chung cư mới cũng tăng cao.

@traixaydung

- Đúng rồi đấy, đây là cái mà tôi muốn các bạn thấy đấy, đáng nhẽ nếu các bạn biết điều này thì các bạn phải thấy lý do thực sự là tại sao chứ?

- Vấn đề không phải là cung ít mà chính xác là cung-cầu không gặp nhau, thừa cung ở phân khúc cao cấp (nơi cầu sử dụng ít) và thiếu cung ở phân khúc bình dân (nơi cầu sử dụng cao). Tại sao nhỉ?

- Nguồn cung đất ở VN được tung ra khá nhiều chứ có ít đâu, nhưng như chúng ta thấy, phần nhiều là được trở thành các dự án phân khúc BĐS cao cấp (biệt thự, shophouse, chung cư cao cấp...) chứ có ít các dự án BĐS bình dân. Cái này có lý do của nó, và lý do này là nguyên nhân khiến cho có tăng nguồn cung đất nhiều nữa thì tình trạng trên vẫn cứ xảy ra trầm trọng thêm => tức là nếu tăng nguồn cung đất thêm thì sẽ có nhiều biệt thự, shop house bỏ hoang hơn, nhưng căn hộ bình dân thì vẫn cứ thiếu => cung đất không phải là nguyên nhân chính.

@traixaydung

- Kênh đầu tư sinh lời an toàn là thế nào vậy bạn?? Muốn an toàn và sinh lời ít thì có thể là gửi tiết kiệm hoặc mua vàng chứ có gì đâu, vàng là kênh tích luỹ tài sản truyền thống đấy còn gì.

- Còn ý bạn muốn vừa an toàn cao lại vừa sinh lời lắm thì thế giới làm gì có (ngoại trừ kênh BĐS ở Việt Nam hiện tại), nếu có cái kênh như thế này thì chính cái kênh này lại làm lý do khiến kinh tế và xã hội kém phát triển vì triệt tiêu hết động lực phát triển của xã hội (kênh BĐS ở VN gần như là một kênh như vậy).

- Còn đánh thuế chống đầu cơ, tích trữ BĐS ở đây không phải là loại thuế đánh 1 lần khi mua/ bán như thuế thông thường đâu mà đòi bỏ tiền mua bán không suy nghĩ hoặc cộng vào giá cho người thuê/mua để né thuế. Với những người không đủ khả năng sử dụng BĐS hiệu quả thì thuế đấy biến BĐS thành loại tiêu sản lớn chứ không phải là cứ ôm đất chờ giá tăng như ở VN hiện tại đâu.

- Vấn đề dân số VN thì tốc độ tăng đang giảm, tốc độ đô thị hoá cũng giảm, tốc độ già hoá lại đang tăng. Hiện tại VN đang ở giai đoạn dân số vàng nhưng cũng đang nhanh chóng bước sang giai đoạn dân số già. Dự báo hơn chục năm nữa là Việt Nam bước sang giai đoạn dân số già rồi, và dân số VN không biết có đạt được đến 120triệu người không, chứ đến khi con, cháu bây giờ của chúng ta chết thì dân số VN cũng không đạt được đến 120 triệu người.

- BĐS bỏ hoang ở Nhật nó có lý do khác, không phải chỉ là do dân số già, bài báo cũng nói đến rồi mà. Ở VN BĐS bỏ hoang cũng nhiều, nhưng nó hoàn toàn khác với bên Nhật. Ví dụ như là BĐS bỏ hoang ở Nhật là không ai muốn/được sở hữu BĐS đấy, còn BĐS bỏ hoang ở VN là có chủ và giá cao.

@hatu Xin chia sẻ với bạn chút nhé:

Người giàu cũng khóc đấy, nếu ko nói có nhưng nhà đầu tư bị "đem con bỏ chợ".

Nếu bạn tham gia từ đầu đến cuối khâu: Theo thứ tự cơ bản như sau: tài trợ quy hoạch (nếu có), làm q.hoạch 1/2000, 1/500, thiết kế ý tưởng, sake&marketing, phát triển xây dựng sản phẩm bds, "xin" giấy phép đầu tư, xây dựng hạ tầng (điện đường pccc IT nước cấp/thải), chứng chỉ mở bán (theo luật mới thì từ đây mới đc huy động vốn của ng mua nhà/nhà đầu tư . huy động vốn, hầu hết là đang lách để có ngay dòng vốn), giai đoạn xây dựng, điều chỉnh quy hoạch để nâng số tầng cao, hệ số xd (nếu có, vì nó sẽ tăng đơn nguyên sản phẩm => tăng lãi)...cuối cùng là nghiệm thu đưa vào sử dụng với sở Xd, nghiệm thu nhà nước đối với các cấp công trình hạng 1 hoặc đặc biệt khác... Theo dòng thời sự, thì kinh hoàng nhất vẫn là PCCC, từ khâu thẩm duyệt thiết kế đến, nghiệm thu, ra chứng nhận at pccc...Rồi mới bàn giao cho khách hàng.

Trong tính toán đầu tư, rủi ro về chính sách luôn đc tính vào, nếu ô mạo hiểm với nhưng lời đường mật có tính nhiệm kì thì ông sẽ ôm đủ...nên nhà đầu tư nào liều thì chết, ví dụ quy hoạch sd đất ko phải là để ở (mã quy hoạch là Oxx) thì khi bị lật lại thì ô sẽ vỡ trận vì liều lĩnh, ngân hàng sẽ đem chiếu lạy họ.... Tất cả các rủi ro này phải có một khoảng lời khổng lồ tùy theo độ phiêu lưu của ô chủ đầu tư, làm ăn đàng hoàng cũng phải tính ở môi trường nước nào cũng có rủi ro về chính sách cả.

Tôi xin kể sơ sơ như trên, doanh nghiệp họ cũng có những doanh nghiệp có tâm và muốn đóng góp thực sự cho xh.Tôi đc biết như trên là do tham gia vào lĩnh vực môi trường ở tất cả các khâu. (freelancer).

@chipping mình không phủ nhận có những doanh nghiệp có tâm và muốn đóng góp cho xã hội.

Tuy nhiên cái vấn đề của gói cứu trợ là làm sao để đến được những người cần và cần bao nhiêu, như vậy cần đánh giá, kiểm chứng 1 cách rất công tâm. Việc công bố là có gói cứu trợ và giải ngân, sau đó lại không thông báo giải ngân ntn, giải ngân bao nhiêu không khác gì 1 hình thức rửa tiền.

Người giàu mình mỉa mai ở đây là ai? Là những doanh nghiệp rất lớn, nhũng nhiễu thị trường và những quan chức lợi dụng, chiếm đoạt những khoản ngân sách nhà nước.