33 Bình luận
  • graprex
    Cổ cò bay có khoảng 3.600 căn chung cư.
    Suất vốn đầu tư chơi hẳn 5 sao thì tầm 1 tỷ/giường (Theo 1 số quảng cáo thì là 4 sao). Tính vo là cỡ 3.600 tỷ đầu tư xây dựng.
    Giá bán cỡ 1,7 tỷ/căn 1 giường là thu về 6.200 tỷ. Trừ các chi phí bán hàng/quản lý khác áng chừng 15% thì còn 5.300 tỷ.
    Cam kết 12%/năm của 6.100 tỷ thì 2 năm là 1.500 tỷ.
    5.300-1.600-3600= 200 tỷ.
    Như vậy ông Thành ngưng trả lãi là ghìm cương đúng lúc.
    Cái khôn của ông Thành là
    + Vốn chủ đầu tư Cổ cò bay có 300 tỷ thôi, còn lại huy động "nhà đầu tư" đến mấy nghìn tỷ. Ông ngưng trả lãi thì tạm thời ông vẫn lời ra 200 tỷ hoặc hơn - gần như x2, còn gánh nặng lãi vay đã chuyển giao hết cho nhà đầu tư rồi. Bên cạnh đó ông còn có 1 khu căn hộ mấy nghìn phòng để kinh doanh (Nhà đầu tư ko ký gửi cho ông kinh doanh thì biết cho ai).
    + Ông cam kết lợi nhuận cao để thu hút những con bạc khát nước nhưng thực chất tiền trả lãi 1-2 năm đầu đã dc ông đôn hết vào giá bán rồi - mô hình 1/2 Ponzi nhưng ko ai kiện dc ông làm Ponzi. Hô hô.
    + Khung pháp lý condotel chưa có, chế tài nếu ko thực hiện cam kết quy định tại hợp đồng chắc chắn cũng mập mờ thì bây giờ ai kiện nổi ông. Ông Thành ở thế sure-win.
  • toplinkhay
    Lúc xây cần vốn thì huy động, giờ xây xong giá bds tăng cao giờ muốn mua lại với giá bán lúc ban đầu à 1 căn hộ 50m ở ven biển danang giờ phải từ 2,8 tỷ trở lên
    • Scouter
      @toplinkhay 1 căn hộ trung tâm SG giá đấy nghe còn hợp lý
    • quaiquy
      @scouter căn hộ tt SG sao gia 2,8 tỷ dc bác; phải hơn nhiều chứ.
    • Scouter
      @quaiquy 50 m2 thôi bác. Bên q4 đầy. Nhà mới xịn
    • Scouter
      @quaiquy em mua 1 căn galaxy 9 hồi tháng 6 đây
    • minhtinhbinh
      @toplinkhay em xin lỗi bác chứ, từ khu codotel của Cocobay nhìn gần thế chứ ra mặt biển 1 cây số đường chim bay đấy ạ 50 triệu/m2 thì choá nó mua nhé
    • cryptovn
      @toplinkhay phải cao cấp, nội thất ngang ks 4* mới vậy dc. Phú quốc 28m2 view biển ở bãi trường mình bán đã 2.9 tỷ rồi ( có can kết) thương hiệu của best western
    • toplinkhay
      @minhtinhbinh cocobay giờ ko dưới 2ty2 đâu. Còn mấy cc ven biển đường võ nguyên giáp 2ty8 cả ấy
    • minhtoanqtm
      @toplinkhay ông có nắm đc giá không mà phán bừa vậy? Đất nền 100m ngay khu cổ cò phía sau đó môi giới rao 2ty/nền. ĐN chủ yếu dân đầu tư muốn kiếm lời chứ thực ở đc bao nhiêu. Chưa nói khu chỗ cocobay quá xa trung tâm. Giá 1,8ty là kèm 12%/năm. Chứ bán đúng giá ko biết đc giá 1ty ko nữa
    • PinkWear
      @minhtoanqtm Codotel mà giá bèo vậy á. Mình nghĩ nó phải cao cấp hơn chung cư chứ, riêng khoản nội thất chắc cũng vài trăm chứ.
    • minhtinhbinh
      @toplinkhay hix hix bác phải hiểu nó định giá 2 tỷ 2 là đã tính cả phần cam kết 12% rồi mới có giá đấy (y hệt như định giá trái phiếu dựa vào Coupon trả hàng kì ấy ạ). Tất cả các phương pháp định giá tài sản cơ bản đều là lấy các dòng tiền thu nhập trong tương lai chiết khấu về hiện tại. Giờ nếu không có cái cam kết 12% của CĐT thì em nói thật là 10 triệu/m2 em cũng chả mua ở đấy đâu bác ơi
    • minhtoanqtm
      @pinkwear tên nghe sang vậy chứ nó cũng chỉ như căn hộ, nó giống như căn hộ dịch vụ, hoặc căn hộ chuyên cho thuê chứ không được ở lâu dài như chung cư. Khu vực dưới đó xa trung tâm, cơ sở hạ tầng còn chưa hoàn thiện hết. Ở Đà Nẵng 4 năm mà hiếm khi xuống dưới đó
    • PinkWear
      @toplinkhay Giá mua lại ko có trong hợp đồng, nên giờ CĐT cầm đằng chuôi rồi .
    • PinkWear
      @minhtinhbinh Giả sử căn codotel đó như một mã bond đi, thì khi tính giá mua lại thì bạn lấy giá gốc - lãi như nào(lãi đã nhận từ lúc mua hay lãi của năm nay (chưa trả mới dự thu/trả) )
    • minister
      @scouter galaxy 9 2.8 tỷ chắc 1pn, 50m
    • VuonChuoi
      @pinkwear bond thì cuối kỳ phải mua lại chứ condotel dạng này thì làm gì có
    • minhtinhbinh
      @pinkwear em chưa hiểu ý cụ lắm Em lấy ví dụ thế cho dễ hiểu thôi! Còn bản chất Bond thì cuối kỳ có cam kết mua lại, còn Căn hộ này thì giờ chưa xác định được giá mua lại nên thiếu dữ kiện để định giá rồi!
      Dưới góc độ cá nhân em, tỷ suất sinh lời yêu cầu tối thiểu phải bằng ls gửi tiết kiệm 7 8%/năm; mà thực tế gần như tất cả các phương án mua Bđs rồi cho thuê lại (tức là ko làm gì giống đem đi gửi tk) đều không thể đạt tỷ suất 7 8%/năm; nên việc định giá bđs phần lớn dựa vào việc giá bđs đấy trong dài hạn tăng lên được bao nhiêu??? Quay lại trường hợp Cocobay thì sau phốt này, việc tăng giá là không thể, thanh khoản giữa các nhà đầu tư cũng không có nên không thể định giá BĐS này như thông thường được. Cá nhân em, em sẽ định giá lại theo cách giả sử nếu giờ phát triển một dự án y hệt như này thì mất tổng chi phí là bao nhiêu (đã bao gồm cả chi phí xây dựng, lobby, lợi nhuận trung bình ngành của Cđt) - khấu hao dự án để ra một mức giá hợp lý mà thằng khác nó có thể thôn tính lại. Sau đó chia ra cho số đơn vị thì sẽ ra giá nhà. Những cái này thì quá tầm hiểu biết của em nên em ko dám chém ạ
    • graprex
      @minhtinhbinh Có phải NH phát mại tài sản đâu mà cần định giá chuyên nghiệp.
      Giờ giá nó mua lại 100% là giá mua ban đầu trừ đi 1 số khoản phí do nó nghĩ ra.
      Nhưng mà chém thế thôi, mua thế nào lại dc cả.
      Giá bán ra là giá đã bao gồm tất tần tật chi phí đầu tư xây dựng và lợi nhuận rồi, mua lại giá đấy có mà hâm.
      Cái giá may ra nó thu mua lại dc là giá đã trừ đi chi phí đầu tư và tiền trả lãi 2 năm vừa rồi.
      Lãi 2 năm là 24% giá bán cho nhà đầu tư,chi phí vốn xây dựng và bán hàng cỡ 35%-50% giá bán.
      ---> Giỏi lắm nó thu mua lại dc 25-40% giá trị căn hộ đã bán. Còn dám mua lại hơn thì chắc phải vay NH hoặc có nguồn tiền khác !
    • graprex
      @pinkwear Giá bán ra là giá tự yết, chứ ko phải là định giá.
      Còn chi phí xây dựng, đất đai... tất tật gọi chung là giá vốn thì cao lắm bằng 50-65% giá nó bán ra, túm váy thì bết bát nó ăn lời gấp đôi/1 căn. Khéo vẽ có thể gấp 3.
      Gấp 4 cũng có thể nhưng chất lượng công trình thì...nhìn méo thể ưng nổi đâu.
    • minhtinhbinh
      @graprex ehehe, em đang chém cố để tìm ra một cái giá em nghĩ là phù hợp. Trường hợp có cụ nào hoảng quá bán tầm giá í thì em vào chấm mút tí cho nó có cái giảm Codotel mà bác
    • sunbaypark
      @toplinkhay thật hay đùa vậy bác ? e làm BDS mà e tưởng cocobay giờ cắt lỗ ko ai mua ý chứ , lấy đâu bán lại giá 2,2 tỷ/căn ?
  • gasieutrung
    Giờ chuyển từ condotel qua chung cư cũng chỉ là bánh vẽ. Chung cư khu đó khó bán đc. Với lại nếu có chuyển thì chủ dự án nó cũng chuyển cho gần bằng giá condotel thì lại càng khó bán. Đất ĐN cò nó rút hết rồi 😀
  • graprex
    Cổ cò bay có khoảng 3.600 căn chung cư.
    Suất vốn đầu tư chơi hẳn 5 sao thì tầm 1 tỷ/giường (Theo 1 số quảng cáo thì là 4 sao). Tính vo là cỡ 3.600 tỷ đầu tư xây dựng.
    Giá bán cỡ 1,7 tỷ/căn 1 giường là thu về 6.200 tỷ. Trừ các chi phí bán hàng/quản lý khác áng chừng 15% thì còn 5.300 tỷ.
    Cam kết 12%/năm của 6.100 tỷ thì 2 năm là 1.500 tỷ.
    5.300-1.600-3600= 200 tỷ.
    Như vậy ông Thành ngưng trả lãi là ghìm cương đúng lúc.
    Cái khôn của ông Thành là
    + Vốn chủ đầu tư Cổ cò bay có 300 tỷ thôi, còn lại huy động "nhà đầu tư" đến mấy nghìn tỷ. Ông ngưng trả lãi thì tạm thời ông vẫn lời ra 200 tỷ hoặc hơn - gần như x2, còn gánh nặng lãi vay đã chuyển giao hết cho nhà đầu tư rồi. Bên cạnh đó ông còn có 1 khu căn hộ mấy nghìn phòng để kinh doanh (Nhà đầu tư ko ký gửi cho ông kinh doanh thì biết cho ai).
    + Ông cam kết lợi nhuận cao để thu hút những con bạc khát nước nhưng thực chất tiền trả lãi 1-2 năm đầu đã dc ông đôn hết vào giá bán rồi - mô hình 1/2 Ponzi nhưng ko ai kiện dc ông làm Ponzi. Hô hô.
    + Khung pháp lý condotel chưa có, chế tài nếu ko thực hiện cam kết quy định tại hợp đồng chắc chắn cũng mập mờ thì bây giờ ai kiện nổi ông. Ông Thành ở thế sure-win.
  • hoau
    Đành là kinh doanh cần chữ tín. Nhưng khi ký Hđ, người làm kinh doanh như bác Tân này cũng cần lường các tình huống chứ. Theo dõi việc này có vẻ hợp đồng rất lỏng lẻo và bất lợi cho người mua quá nhiều.
  • totaltinh
    Bản chất đa cấp, lừa đảo có bảo kê là đây chứ đâu. Thánh đa cấp có hợp đồng không rõ ràng. Giờ có kiện vô mắt. Ngu và tham thì phải chịu hậu quả.
  • minister
    món này risky ngay từ đầu, khi vận hành sinh lời hoàn toàn nằm phụ thuộc vào CDT. là bài dùng mỡ nó rán nó, còn ông bỏ $ thì đúng là thả gà ra đuổi

    nhìn tình hình BQL các CC hiện tại thì rõ, CC bé tý, có vài trăm căn, có BQL là chính dân khu đó, thu phí vận hành ra sao lời lỗ ntn, có ăn bớt cắt xét gì ko, báo cáo tài chính bậy hay đúng ... còn cãi nhau ỏm tỏi. nữa là đây giao tài sản cho 1 bên để vận hành nghỉ duỡng và kinh doanh có lời
  • oangcho
    Cụ alan phan ngày xưa nói " hãy để nó chết". Mà cụ là người thiên cổ rồi mà bds chưa chết. Ài buồn...
  • nambun
    Em khá chú ý sự kiện này vì:
    - condotel = soho = offiicetel: một khái niệm mới ở bds vn. Chưa có khung pháp lý rõ ràng cho loại này. Dân tình hiểu chưa rõ và chưa nắm rõ được khung pháp lý cho loại hình này ở thời điểm hiện tại của pháp luật hiện tại.
    - hiện nay giá soho ở các khu hot ở HCm, HN đang rất hấp dẫn so với chung cư để ở. Dân tình đang kháo nhau và bỏ tiền vào tương đối nhiều với cam kết đầu tư và chủ đầu tư cam kết trả lãi.

    Việc ĐNG cho phép chuyển từ condotel sang chung cư để ở là 1 case đầu tiên đi vượt lý lẽ quy định trong khung pháp lý hiện tại. Nếu được thông qua, các hình thái soho tương tự ở HCM, HN được thông qua thành chung cư để ở thì sẽ là 1 bước cực kì quan trọng cho các ông lớn bđs ở trung ương. Biến từ bạc thành Vàng ngay tức khắc.

    Còn hình thức chủ đầu tư kêu gọi các kiểu mua nhà để cho thuê rồi tặng kì nghỉ thì cách đây nhiều năm em đã thấy nó phi thực tế rồi. Tự nhiên đưa 1 đống tiền ra để cầm về đồng lãi khác quái gì ponzi mà pháp lý thì không biết, còn thực sự là mình bỏ ra tiền tỷ mua về suất nghỉ dưỡng hàng năm. Mang tiền cho thằng khác đầu tư thì không ổn tý nào.
    • phieu_lang
      @nambun Các bác đầu tư Cocobay chết chắc rồi ạ 😂

      Quy định đối tượng khách trong nước được mời cơm trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
      Ngày 01/02/2019 có quyết định về đối tượng được mời cơm thôi ạ 😆

      “Ngày 1/2/2019, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng đã có Quyết định 593/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, trong đó có nội dung liên quan đến việc chuyển đổi căn hộ khách sạn (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

      Cụ thể, chính quyền Đà Nẵng cho phép chuyển đổi 1.016 căn hộ khách sạn trong tổng số 1.856 căn hộ khách sạn tại các công trình đang xây dựng thành căn hộ chung cư.”

      http://tinyurl.com/tpccdl6

      http://vbpl.vn/danang/pages/vbpq-timkiem.aspx?dvid=308&IsVietNamese=True&&type=0&stemp=1&TimTrong1=VBPQFulltext&TimTrong1=Title&fromyear=01/01/2019&toyear=14/03/2019&order=VBPQNgayBanHanh&TypeOfOrder=False
Website liên kết